そろそろ家を建てたいと思ったら、まずは資金計画です。
この記事を読めば、理想の家づくりにいくら必要で、どのように用意すればよいかがわかります。
家づくりのためのお金
家づくりにおける資金計画は最も重要です。
後々、資金不足とならないように、しっかりとした計画をたてましょう。
まずは資金計画の基本3つをお伝えします。
1．家を建てるのにいくら必要か
家を建てる工事費用の他に、別途工事、設計料、税金、登記費用、住宅ローンの手続き費用、引越しの費用などの諸経費がかかります。
2．必要なお金をどのように用意するか
自己資金＋住宅ローンが基本の組み合わせです。
3．支払いスケジュール
いつ、どこに支払えばよいかというスケジュールをおさえておきましょう。
家を建てるのにいくら必要か
1．建築工事費
建築工事費はハウスメーカーや工務店に支払う費用で、直接家を建てるためにかかる費用【本体工事費】と【別途工事費】の2つがあります。
チラシや広告などでよく見かける、１坪あたり65万円などの表示。
これらは【本体工事費】を指しており【別途工事費】は含まれていないことが多いので、気をつけましょう。
【本体工事費】は家を建てる総費用の約75％程度です。
例：坪単価65万円 延べ床面積35坪の場合
65万円 × 35坪 ＝ 2,275万円・・・本体工事費
2,275万円 ÷ 75％ ＝ 3,033万円・・・総費用
【別途工事費】は会社によって内容が異なります。
一般的には【既存の建物の解体費】【地盤改良費】【外構工事費】【照明器具】【カーテン】【空調】【屋外の電気や給排水の引込工事】などの費用です。
【別途工事費】は本体工事の約15％～20％必要です。
2．設計料
【設計料】は、主に設計事務所に依頼する場合に発生します。
家の計画から、基本設計、実施設計、見積確認、工事中の監理などの対価としての費用です。
設計料は基本設計が固まり、実施設計に入る前の設計契約時に発生します。
家を建てる以上、設計業務は必ず発生します。
ハウスメーカーや工務店は、設計料が無料というわけではなく、工事費に設計料が含まれています。
自分の理想の家、満足できる家を建てたいのであれば、設計料は掛けるべき重要な費用と言えます。
【設計料】は建築工事費の約10％必要です。
3．諸経費
【諸経費】は項目が沢山あります。
※税金
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税
・都市計画税
※建築工事関係
・建築確認申請費用
・近隣あいさつ費用
・地鎮祭費用
・上棟、竣工式費用
※引越し費用
※ローン関係
・手数料
・保証料
・団体信用生命保険特約料
・火災保険料
※建替え関係
・仮住まい費用
・滅失登記費用
・引越し費用
それぞれの状況によって、費用としてかかるものもあれば、必要ないものもあります。
【諸経費】は建築工事費の5％以上は見込んでおきましょう。
4．おおまかな総費用の算定
※物件概要
建設地：愛知県
建物：延べ床面積35坪 木造
Ａ．本体工事費
住宅面積 35坪 × 愛知県工事単価 58万円 ※1 ＝ 2,030万円
B．別途工事費
本体工事費A 2,030万円 × 20％ ＝ 406万円
C．建築工事費
本体工事費A 2,030万円 ＋ 別途工事費B 406万円 ＝ 2,436万円
D．設計料
建築工事費C 2,436万円 × 10％ ＝ 244万円
E．諸経費
建築工事費C 2,436万円 × 5％ ＝ 122万円
F．予備費
100万円はみておきたい
G．総費用
建築工事費C 2,436万円 ＋ 設計料D 244万円 ＋ 諸経費E 122万円 ＋ 予備費F 100万円
＝ 2,902万円
必要なお金をどのように用意するか
1．自己資金
総費用に占める自己資金の割合は、高いほどよいのですが、少なくとも20～30％は必要です。
自己資金は自分たちのお金だけでなく、ご両親からの資金援助も含めることができます。
家づくりの資金を援助してもらう場合、贈与税が気になります。
しかし、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置を使えば税金はかかりません。
令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間、省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。
2．住宅ローン
住宅ローンを借りる場合、決め手となるのは金利です。
住宅ローンは長期にわたって返済するため、金利が大きく関わってきます。
たとえ金利が1％の違いでも、2,000万円を借りた場合、25年後の返済時には約300万円の差がでてきます。
固定金利と変動金利のどちらがよいか、よく質問されます。
固定金利は、ある一定期間金利水準が固定されています。
しかし、固定期間はローンの種類によって異なり、2年～35年と様々です。
一般的に変動金利に比べ、高く設定されています。
変動金利は、プライムレートと呼ばれる銀行間取引の基準となる金利水準に連動して、随時変動します。
変動金利の方が低い場合、短期はよいのですが、長期となると金利政策や国際金融政策の変化によって大きく変わる可能性があるため、注意が必要です。
おすすめの住宅ローン
私がこれまで沢山の住宅に携わってきた中で、特に多かった住宅ローンは【フラット35】【フラット35S】です。
【フラット35】
・金利：全期間固定金利
・返済期間：15年以上35年以内（60歳以上は10年以上）
・物件条件：床面積 戸建70㎡以上
・その他：支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
↓ ZEH住宅・長期優良住宅等に適合する住宅
【フラット35S】
・金利：適合ポイントに応じて 当初5年 ▲0.25％ ～ 当初10年 ▲0.5％
ZEH住宅や長期優良住宅が当たり前になってきていますので、金利が下がる【フラット35S】はとても魅力的と言えます。
支払スケジュール
| 家づくりの流れ | 主な内容 | 費用 |
| 家を建てよう！ | 資金計画 | |
| 業者選び | 住宅展示場の見学等 | 契約金・申込金 ※2 地盤調査費 |
| 資金計画 | 借入先・借入額の検討 | ローンの申込み関係書類代 |
| 基本設計 | 基本設計 概算見積り | |
| 実施設計 ※3 | 設計契約 ※3 | 設計料の約10％ ※3 |
| 工事契約 | 工事請負契約 | 印紙税 建築確認申請費用など |
| 着工 | 近隣あいさつ 地鎮祭 | 着手金の支払い 地鎮祭費用 |
| 上棟 | 上棟式 | 上棟式費用 中間金の支払い 建築中間検査費用 |
| 竣工 | 竣工式 | 建築完了検査費用 家具等購入費 |
| 引越し | 登記 | 工事費・設計料の残金 登記費用 引越し費用 |
| 入居 | ローン契約 事務手数料 火災保険 不動産取得税 |
住宅ローンは原則、建物が建ち保存登記がされてから、実行されます。
そのため、設計から竣工までは自己資金でまかなう必要があります。
財形住宅融資やフラット35を取扱う金融機関の中には、中間金の融資を行っているところもあります。
自己資金だけでは不安な場合は、検討しましょう。
私がこれまで沢山の住宅に携わってきた中で、着手金10％、竣工後90％という支払い条件の工事業者もいくつかありました。
中間金が無く、融資実行後の支払いでよいというのは、施主にとってはとてもありがたいですね。
まとめ
家づくりで最も大切な資金計画。
まずは家づくりに一体いくらかかるのかを知り、どのように資金を用意するのか決める必要があります。
総費用 ＝ 建築工事費 ＋ 設計料 ＋ 諸経費 ＋ 予備費
資金は自己資金＋住宅ローンが基本です。
金融機関が様々な住宅ローンを用意していますので、十分検討したうえで、自分の条件にあったローンを組みましょう。
支払いのタイミングは、契約する工事業者によって異なります。
契約前の打合せをしっかり行い、無理のない支払条件にしてもらいましょう。
よくわからなければ、ご相談ください。
多くの住宅に携わってきた私の視点から、よりよい資金計画をアドバイスいたします。
※１：参考 都道府県別工費単価（居住専用）：国土交通省「建築着工統計」（2022年度）
※２：ハウスメーカーや工務店の場合
※３：設計事務所の場合
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